相続税新聞

2019年9月号

宅地評価を決める2つの方式 倍率方式と路線価方式を解説します!

宅地の評価

宅地(建物等の敷地)の評価には、倍率方式と路線価方式の2通りあります。
ここでは、倍率方式、路線価方式について解説します。
また、参考資料として「全国地価マップ」について紹介します。

宅地の評価方法 倍率方式とは?

相続税の路線価が定められていない土地は、倍率方式により評価します。
市街化調整区域の多くは倍率方式となっております。
この倍率方式では、「固定資産税評価額×倍率」で宅地の評価額を算出します。
その倍率は多くの場合、1.1倍あるいは1.0倍となっており、これは「財産評価基準」という、相続税・贈与税で財産を評価する際の定めがあり、市町村の町(又は大字)ごとに決まっております。

ところで、固定資産税の路線価は、市町村における固定資産税を課すための大事な指標ですから、相続税の路線価が定められていないところにも付されています。
この路線価を基に計算された固定資産税評価額には、役所の方で既に補正を織り込んでおりますので、そのまま相続税の計算に用いることになります。

宅地の評価方法 路線価方式とは?

路線価方式では、相続税路線価を自ら補正計算します。
まず土地の形状による補正です。
唯一、評価対象地が角地の場合、通風や採光が良いことから割増評価となり、それ以外は割引評価です。
土地に奥行きが有り過ぎ(無さ過ぎ)る場合、間口が狭すぎる場合、間口に対し奥行きが有り過ぎる場合には減算します。
さらには、不整形である場合、面積が大きすぎる場合、次の建替え時には道路拡張のために後退しなければならない場合、私道や無道路地の場合にも減算します。

次に利用の制限からの減額を行います。
例えば、アパートとして貸していて、借主に借家権が生じている場合や借地権などがある場合には、自由な土地利用が制限されますので、減額されます。
上記のような画一的に判定できるものに対し、忌みとか振動など周囲の環境的要因による減額は、ともすると主観的になりかねないため、その評価・適用は難しいものとなります。

全国地価マップ

土地評価情報として活用できるのが、「全国地価マップ」)です。

相続税路線価だけでなく、固定資産税路線価や公示価格なども掲載されており、公的な土地評価の情報がひとまとめになっています。
同じ地点の相続税・固定資産税の各路線価や公示価格を、そして過去4年ほどの価格を、切り替えて閲覧することができて大変便利です。
ただし、最新となる令和元年の相続税路線価はまだこちらでは閲覧ができませんので、国税庁ホームページでの確認となります。

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