相続税新聞

2019年7月号

土地・宅地の評価はどのように決めている?評価方法の紹介

平成31年(令和元年) 路線価の発表

路線価は、その道路に接している標準的(使い勝手の良い形)な宅地1㎡当たりの価額を表しているもので、毎年1月1日を評価時点とし、7月1日に発表されます。多くの土地は、この路線価を用いて評価され、その年の相続税や贈与税申告に利用されます。

駅前辺りを数カ所確認したところでは、やはり上昇基調の長泉町、横ばいの三島、横ばいあるいはやや下落の沼津と言ったところでしょうか。
ぜひ、皆さんもご確認下さい。

土地の評価は「今どのような利用をしているか?」で決まる

土地の評価は、税務上9種類の地目に区分され、それぞれ評価方法が定められています。
主な地目としては、「宅地」、「田」、「畑」、「山林」、「原野」、そして駐車場や資材置き場のような「雑種地」などがあります。
土地の評価は登記簿記載の地目ではなく、「たった今どのような利用がされているのか?」すなわち“現況”で行われます。

例えば、“畑”の場合、
畑とは、「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地」と定義されています。

登記簿では“畑”となっていても、その耕作が現状では放棄されている場合、
①容易に耕作を再開できるようであれば、“畑”として評価
②容易に畑として復元し難いのであれば、“原野”(あるいは“雑種地”)として評価

このように、現況により評価は異なってきます。

宅地は利用目的と取得者ごとに評価

建物の評価

建物の敷地の用に供されている土地は“宅地”として評価します。

宅地は筆(一つ一つの登記)ごとに評価するのではなく、一つの利用目的ごと、取得者ごとに評価します。

「筆」と「実際の利用」は必ずしも一致しませんから、複数の筆を一グループとして評価することもあれば、逆に大きな一筆の土地を複数の用途に使っている場合には、利用の実態に沿って分けて評価することもあります。

宅地の評価には、倍率方式と路線価方式の2通りあり、各地域ごとにいずれの評価に依るか定められています。
①倍率方式とは、「固定資産税評価額」に倍数をかけて算出します。多くの場合、その倍数は1.1倍あるいは1.0倍となっています。
②路線価方式は、上記に触れました“路線価”に不整形等の各種補正を加減して㎡単価を求め、評価対象地の面積を乗じて算出します。

土地や宅地の評価と一口で言っても、様々な要因で評価が決まることがイメージできましたでしょうか?

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